Immobilie bei Scheidung: Was passiert mit dem Haus?

Warum die Immobilie oft das schwierigste Thema ist

Die gemeinsame Immobilie ist bei vielen Scheidungen der größte Vermögenswert – und gleichzeitig das emotionalste Thema. Anders als Bankguthaben oder Wertpapiere lässt sich ein Haus nicht einfach hälftig teilen. Es braucht eine Lösung, die beide Seiten wirtschaftlich und praktisch mittragen können.

Gleichzeitig ist die Immobilie häufig das Zuhause der Kinder. Die Frage "Was passiert mit dem Haus?" hat daher nicht nur finanzielle, sondern auch familiäre Dimensionen.

Die Immobilie im Zugewinnausgleich

Wie wird die Immobilie bewertet?

Im Zugewinnausgleich zählt der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zu den relevanten Stichtagen. Dabei gibt es mehrere Bewertungsmethoden:

Vergleichswertverfahren: Basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. Am häufigsten bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.
Ertragswertverfahren: Basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet.
Sachwertverfahren: Basiert auf den Herstellungskosten abzüglich Abnutzung. Wird bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt, wenn keine Vergleichspreise vorliegen.

In der Praxis wird häufig ein Sachverständigengutachten eingeholt. Die Kosten liegen je nach Immobilienwert zwischen 1.500 und 5.000 Euro.

Wem gehört die Immobilie?

Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus dem Grundbuch:

Alleineigentum: Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie dieser Person. Die Immobilie fließt aber trotzdem in den Zugewinnausgleich ein.
Miteigentum: Stehen beide Ehepartner im Grundbuch (häufig je zur Hälfte), gehört die Immobilie beiden.
Gesamthandseigentum: Seltenere Form, kommt bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) vor.

Was ist mit dem Kredit?

Die Restschuld der Baufinanzierung wird vom Verkehrswert abgezogen. Entscheidend ist der Saldo zum jeweiligen Stichtag. Bei gemeinsamen Krediten haften in der Regel beide Ehepartner gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank – unabhängig davon, wie die Scheidung ausgeht.

Die drei häufigsten Optionen

Option 1: Verkauf

Der Verkauf der Immobilie ist häufig die sauberste Lösung:

Der Erlös wird nach Abzug der Restschuld und der Verkaufskosten aufgeteilt.
Bei Miteigentum wird der Erlös in der Regel hälftig geteilt.
Bei Alleineigentum fließt der Erlös in den Zugewinnausgleich ein.

Vorteile: Klare Vermögenstrennung, keine fortlaufende gemeinsame Verpflichtung.

Nachteile: Unter Zeitdruck erzielte Verkaufspreise liegen häufig unter dem Marktwert. Die Familie verliert das vertraute Zuhause.

Spekulationssteuer beachten: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und wurde sie nicht durchgehend selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer anfallen.

Option 2: Übernahme durch einen Ehepartner

Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus:

Der übernehmende Ehepartner muss die Finanzierung allein tragen.
Die Bank muss der Entlassung des anderen Ehepartners aus dem Kreditvertrag zustimmen (Schuldnerentlassung).
Der auszuzahlende Betrag richtet sich nach dem Eigentumsanteil und dem aktuellen Verkehrswert abzüglich Restschuld.

Vorteile: Stabilität für die Kinder, Vermeidung eines Notverkaufs.

Nachteile: Hohe Einmalzahlung erforderlich, Kreditumschuldung nötig, Einzeleinkommen muss die Finanzierung tragen.

Option 3: Teilungsversteigerung

Wenn sich die Ehepartner nicht einigen können, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG):

Das Amtsgericht versteigert die Immobilie öffentlich.
Der Erlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten aufgeteilt.

Vorteile: Erzwingt eine Lösung, wenn keine Einigung möglich ist.

Nachteile: Versteigerungserlöse liegen in der Regel deutlich unter dem Marktwert (oft nur 60 bis 80 Prozent). Hohe Verfahrenskosten. Emotional sehr belastend.

Die Teilungsversteigerung ist in der Regel die unwirtschaftlichste Lösung und wird von den meisten Rechtsanwälten als letzter Ausweg betrachtet.

Sonderfälle

Immobilie wurde in die Ehe eingebracht

Wenn ein Ehepartner die Immobilie bereits vor der Ehe besessen hat, gehört der Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung zum Anfangsvermögen. Nur die Wertsteigerung während der Ehe fließt in den Zugewinn ein.

Immobilie wurde geerbt oder geschenkt

Erbschaften und Schenkungen werden dem Anfangsvermögen zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Die Wertsteigerung während der Ehe kann allerdings Zugewinn darstellen.

Immobilie im Ausland

Immobilien im Ausland werden grundsätzlich in die Vermögensaufstellung aufgenommen. Die Bewertung und rechtliche Behandlung kann jedoch je nach Belegenheitsstaat unterschiedlich sein.

Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet (z.B. zugunsten der Eltern), mindert dies den Verkehrswert erheblich. Die Bewertung erfordert in der Regel ein Sachverständigengutachten.

Wer darf in der Wohnung bleiben?

Während der Trennung

Während des Trennungsjahres kann kein Ehepartner den anderen einfach vor die Tür setzen – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. Das Gericht kann auf Antrag eine Zuweisung der Ehewohnung aussprechen (§ 1361b BGB), wenn ein Ehepartner die Wohnung dringender benötigt (z.B. wegen der Kinder oder einer Härtefallsituation).

Nach der Scheidung

Nach der Scheidung richtet sich das Nutzungsrecht nach den Eigentumsverhältnissen. Ist nur ein Ehepartner Eigentümer, kann der andere in der Regel nicht in der Wohnung bleiben – es sei denn, das Gericht ordnet eine befristete Nutzung an.

Grundbuch und Scheidung

Grundbuchauszug anfordern

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Grundschulden und sonstige Belastungen. Den Auszug kannst du beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts anfordern. Die Gebühr beträgt in der Regel 10 bis 20 Euro.

Grundbuchänderung nach Übernahme

Wenn ein Ehepartner die Immobilie übernimmt, muss das Grundbuch umgeschrieben werden. Dafür ist ein notarieller Vertrag erforderlich. Die Kosten richten sich nach dem Immobilienwert und umfassen Notar- und Grundbuchgebühren.

Löschung der Grundschuld

Wird die Finanzierung im Zuge der Scheidung abgelöst, kann die eingetragene Grundschuld gelöscht werden. Die Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus.

Praktische Tipps

Frühzeitig bewerten lassen: Eine realistische Werteinschätzung hilft bei der Entscheidungsfindung.
Finanzierbarkeit prüfen: Bevor du eine Übernahme in Betracht ziehst, klär mit deiner Bank, ob du die Finanzierung allein tragen kannst.
Steuerliche Beratung einholen: Insbesondere bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.
Kinder berücksichtigen: Die Stabilität des Wohnumfelds kann für Kinder sehr wichtig sein.
Gemeinsame Kreditverpflichtung klären: Solange beide im Kreditvertrag stehen, haften beide gegenüber der Bank.

Fazit

Die Immobilie bei der Scheidung erfordert eine sorgfältige Abwägung finanzieller, steuerlicher und persönlicher Aspekte. Es gibt selten eine Lösung, die für beide Seiten optimal ist. Eine frühzeitige Bewertung und eine realistische Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten sind der beste Ausgangspunkt für eine einvernehmliche Lösung.

Für deine individuelle Situation wende dich an deinen Rechtsanwalt oder deine Rechtsanwältin.